6.1 Grondexploitaties
Samenvatting
- Per 1-1-2024 hadden we 12 lopende grondexploitaties.
- De financiële eindresultaten van deze grondexploitaties zullen bij de jaarverantwoording 2024 naar verwachting verslechteren met circa 170.000 euro op NCW. De resultaten van de drie winstgevende grondexploitaties zijn op NCW met ruim 100.000 euro verslechterd. De geprognosticeerde eindresultaten van de negen verlieslatende grondexploitaties zijn met bijna 70.000 euro verslechterd.
- De voortgang van de gronduitgifte voor zowel woningbouw als werklocaties en overige is voortvarend.
- In de eerste helft van 2024 is 1 opstal met ondergrond (strategisch) verkocht. De exploitatie van de panden en gronden kent de eerste helft van 2024 geen financiële afwijkingen of bijzonderheden.
Inleiding
In deze Najaarsrapportage geven we ‘een tussenstand’ over het eerste halfjaar en een doorkijk naar het tweede halfjaar. We besteden aandacht aan:
- De voortgang van de gronduitgifte;
- De actuele stand van zaken met betrekking tot lopende grondexploitaties;
- De voortgang van de verkoop van vastgoed en de exploitatie van de voorraad.
Deze rapportage dient vooral als sturingsinformatie op basis waarvan de raad eerder genomen besluiten eventueel kan bijstellen. Alle mutaties per einde van het jaar zullen in de jaarverantwoording 2024 worden verwerkt.
Voortgang gronduitgifte woningbouw en werklocaties
In de eerste helft van dit jaar is bouwgrond verkocht ten behoeve van de bouw van 53 woningen. Voor heel 2024 is de prognose bijgesteld van 122 naar 111. Dit wordt veroorzaakt door het doorschuiven van de uitgifte in het project Rietveldstraat.
De verkoop van grond voor werklocaties en overige bedraagt in de eerste helft van 2024 ongeveer 1,5 hectare. Voor heel 2024 is de prognose 5 hectare waarvan circa 1,5 ha in de projecten Rohof en Weggeler waar mogelijk een heroverweging plaats gaat vinden. De overige 2 hectare bevindt zich in op Bedrijvenpark Twente Noord en is in optie.
Gronduitgifte medio 2024 | prognose | prognose | gerealiseerd | nog niet |
|---|---|---|---|---|
JR2023 | NJR2024 | gerealiseerd | ||
Werklocaties en overige (ha uitgeefbaar) | A | |||
Rohof | 0,8 | 0,8 | - | 0,8 |
Rhijnbeek | - | |||
Bedrijvenpark Twente Noord | 3,5 | 3,5 | 1,5 | 2 |
Weggeler | 0,7 | 0,7 | - | 0,7 |
Totaal werklocaties en overig | 5 | 5 | 1,5 | 3,5 |
Woningbouw | ||||
Chiel Dethmerstraat | 7 | 7 | 7 | - |
Almelo Noord Oost | 39 | 39 | 17 | 22 |
Heetveldsweg | 21 | 21 | 21 | - |
Schefferstraat | - | - | - | - |
Savornin Lohmanstraat | 8 | 8 | 8 | - |
Rietveldstraat | 11 | - | - | - |
Gravenstraat | 14 | 14 | - | 14 |
Parkbuurt | 4 | 4 | - | 4 |
Weggeler | 18 | 18 | - | 18 |
Totaal woninglocaties | 122 | 111 | 53 | 58 |
Bedragen x 1.000 euro |
Lopende grondexploitaties
Werklocaties en overig
De programmeringsovereenkomst 2023-2026 welke Almelo samen met de overige 13 gemeenten in Twente en de Provincie Overijssel heeft ondertekend vormen het uitgangspunt voor de fasering van de werklocaties.
In de lopende grondexploitaties zijn de grondopbrengsten met betrekking tot de werklocaties en overig gebaseerd op de gronduitgifte van bijna 11 hectare in de komende 3 jaren. Daarnaast staat binnen deze zelfde periode de uitgifte van circa 4,5 ha voor overige bestemmingen (bijv. detailhandel, bijzondere doeleinden e.d) geprognosticeerd.
Woninglocaties
De fasering van de grondexploitaties met betrekking tot woningbouw zijn mede gebaseerd op de belangrijkste kaders voor de woningbouwplanning en –programmering: Woonvisie Almelo 2020-2030 en de Regionale Woonagenda Twente 2030. Het uitgangspunt bouwen voor de lokale behoefte is door de Regionale Woonagenda Twente nu aangevuld met een bovenlokale opgave. Almelo gaat uit van een bijdrage aan deze opgave met 2.200 woningen. Het huidige woningbouwprogramma 2021 t/m 2030 plant een gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad van circa 380 woningen per jaar.
In de lopende grondexploitaties zijn de grondopbrengsten uit de verkoop van bouwgrond voor woningen gebaseerd op de uitgifte van bouwgrond voor circa 335 woningen in de periode vanaf 1-1-2024 t/m 2031. In de eerste helft van 2024 zijn er hiervan circa 53 verkocht.
Financieel resultaat
De verwachting is dat het totaalresultaat van de negen verlieslatende lopende grondexploitaties bij de jaarverantwoording 2024 ten opzichte van de jaarverantwoording 2023 met circa 70.000 euro zal verslechteren. Dit wordt veroorzaakt door het doorschuiven van de uitgifte van de Rietveldstraat en de inbreng van gronden uit de MVA naar de complexen Bedrijvenpark Twente Noord en Savornin Lohmanstraat.
Bij de winstgevende grondexploitaties zorgt een verlaging van de rente voor minder rentebaten en daardoor wordt de grondexploitatie Almelo Noord Oost circa 170.000 euro minder winstgevend. Dit wordt deels gecompenseerd door de toevoeging van de grondexploitatie Parkbuurt welke een geprognosticeerde winst heeft van circa 65.000 euro. Naar verwachting zullen de drie winstgevende grondexploitaties eind dit jaar op NCW met ongeveer 100.000 euro minder winstgevend zijn.
Naar verwachting kan, op basis van de veronderstelde voortgang van Almelo Noord Oost, bij de jaarrekening 2024, circa 1 miljoen euro winst genomen worden.
Begroot eindresultaat | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Resultaatontwikkeling | winst/ | op CW 1-1-2024 | Mutatie | winstneming | |||||
grondexploitaties | verlies | JR2023 | NJR2024 | verschil | V/N | voorziening | V/N | 2024 | V/N |
Werklocaties | |||||||||
Rohof | verlieslatend | 10.792 | 10.731 | -61 | V | 61 | N | ||
Rhijnbeek | verlieslatend | 7.839 | 7.743 | -96 | V | 96 | N | ||
Bedrijvenpark Twente Noord | verlieslatend | 1.525 | 1.606 | 81 | N | -81 | V | ||
Subtotaal werklocaties | 20.156 | 20.080 | -76 | V | 76 | N | - | ||
Woningbouw | |||||||||
Chiel Dethmerstraat | verlieslatend | 2.572 | 2.565 | -7 | V | 7 | N | ||
Almelo Noord Oost | winstgevend | -11.548 | -11.377 | 171 | N | -1.000 | V | ||
Heetveldsweg | verlieslatend | 58 | 57 | -1 | V | 1 | N | ||
Schefferstraat | winstgevend | -58 | -59 | -1 | V | 1 | N | ||
Savornin Lohmanstraat | winstgevend | 3 | 153 | 150 | N | -150 | V | ||
Rietveldstraat | verlieslatend | 90 | 128 | 38 | N | -38 | V | ||
Gravenstraat | verlieslatend | 383 | 383 | - | - | ||||
Parkbuurt | winstgevend | - | -65 | -65 | V | - | |||
Weggeler | verlieslatend | 5.659 | 5.624 | -35 | V | 35 | N | ||
Subtotaal woningen | -2.841 | -2.591 | 250 | N | -144 | V | -1.000 | V | |
Totaal | 17.315 | 17.489 | 174 | N | |||||
Mutatie verliesvoorzieningen | -68 | V | |||||||
Tussentijdse winstneming in boekjaar | -1.000 | V | |||||||
In het bovenstaande overzicht wordt het nu begrote resultaat afgezet tegen het resultaat zoals opgenomen in de jaarverantwoording 2023:
- Een wijziging in het begrote eindresultaat van een verlieslatende grondexploitatie vertaalt zich direct en volledig door naar het jaarresultaat van het grondbedrijf.
- Een wijziging in het begrote eindresultaat van een winstgevende grondexploitatie heeft deels effect op de hoogte van de tussentijds genomen winst en deels op de nog te nemen winst.
Af te sluiten grondexploitaties
De verwachting is dat eind dit jaar de grondexploitatie Chiel Dethmerstraat (nagenoeg) geheel is gerealiseerd en daarom bij de jaarverantwoording 2024 kan worden afgesloten.
Risico’s met betrekking tot de lopende grondexploitaties
De grondexploitatiebegrotingen worden altijd voorzien van een risicoanalyse. Dit om meerdere redenen.
Ten eerste om de aanwezige risico’s te kunnen benoemen en vervolgens, daar waar mogelijk, te beheersen. Ten tweede om het begrote eindresultaat in een breder perspectief te plaatsen en daarmee inzicht te geven in het realiteitsgehalte van de grondexploitatiebegroting. Ten derde om de financiële omvang van het neerwaarts risico te kunnen bepalen en daarmee de minimaal vereiste weerstandscapaciteit.
Ten opzichte van de jaarverantwoording 2023 is het risicoprofiel van de lopende grondexploitaties nagenoeg niet gewijzigd. Het neerwaartse risico bedraagt circa 4,5 miljoen euro.
Voorraden panden en gronden
Panden en gronden die zijn aangekocht voor voormalige en toekomstige projecten, worden als voorraad gewaardeerd en geadministreerd onder de materiële vaste activa (MVA). Het beleid is er op gericht gronden en panden af te stoten die niet nodig zijn voor toekomstige bouwgrondproductie. Daarnaast maken de resterende bouwkavels, van reeds afgesloten grondexploitaties, ook onderdeel uit van de voorraad van het grondbedrijf.
In de eerste helft van 2024 is geen grond verkocht/afgestoten welke niet nodig is voor toekomstige bouwgrondproductie. Wel is er 1 opstal met ondergrond (strategisch) verkocht.